Luvaton hotelli on ok, mutta luvaton ravintola ei

Luvaton hotelli on ok, mutta luvaton ravintola ei

Mitä eroa on sallitulla ja kielletyllä Airbnb -toiminnalla? Millaisia muutoksia tarvitaan? Tässä näkemykseni asiasta.

Aiheesta on kirjoitettu jonkin verran, mutta Rovaniemen muusta maasta poikkeava linja ansaitsee tarkempaa tarkastelua. Rovaniemellä on aivan aiheesta hämmästelty kaupungin passiivista suhtautumista ammattimaiseen Airbnb -majoitustoimintaan. Kun matkailu jatkaa nousukiitoaan ja hotelleja nousee ympäri kaupunkia, valvovat viranomaiset seisovat tumput suorina Airbnb -majoittajien keskellä.

Rovaniemi on aivan ainutlaatuisessa asemassa matkailun kasvun ja Airbnb -huoneistojen määrän suhteen, joten Rovaniemen kannattaisi ottaa myös vastuullisen suunnannäyttäjän rooli. Pahitteeksi ei olisi sekään, että rakennusvalvonta käyttäisi sille lain määräämää tehtävää lain sallimia tehosteita käyttäen.

Muissa kaupungeissa lakia tulkitaan hyvin eri tavalla kuin Rovaniemellä.

Aivan ensimmäiseksi on erotettava, puhutaanko asunto-osakeyhtiössä sijaitsevan ns. kerrostalohuoneiston vuokraamisesta vai kiinteistön vuokraamisesta. Jälkimmäinen tarkoittaa omakotitalon tai paritalon vuokraamista.

Toisekseen on erotettava, asuuko itse vuokraamassa kohteessa vai ei.

Kolmanneksi muistutan vielä tilanteesta, jossa huoneistossa vuokralla asuva vuokraa asuntoa edelleen. Tämä vaatii vuokranantajalta luvan, ellei vuokralainen vuokraa vain pientä osaa huoneistosta.

Näitä kaikkia tilanteita sääntelevät eri lait.

Kipeimmin viranomaistoimia huutavat tilanteet, joissa asunto-osakeyhtiössä asunnoiksi merkittyjä huoneistoja tarjotaan jatkuvasti lyhytaikaisesti vuokralle, eikä omistaja itse asu asunnossa. Laki ei juurikaan määrittele, missä menee satunnaisen vuokraustoiminnan ja ammattimaiseksi katsottavan, hotellitoimintaan verrattavan majoitustoiminnan raja.

Mutta………

Jo nykyiset lait antavat mahdollisuuden puuttua harmaan talouden Airbnb -toimintaan, jos niin halutaan.

Ammattimaiseksi katsottavaa majoitustoimintaa säätelee laki majoitus- ja ravitsemustoiminnasta. Se mikä katsotaan ammattimaiseksi, on lain esitöiden mukaan (HE 138/2004) sellaista, joka tähtää taloudelliseen tulokseen.

Ammattimainen majoitustoiminta vaatii rakennusluvan, joka sallii majoituskäytön ja jolloin sitä koskee tavallisesta asumisesta poikkeavat määräykset paloturvallisuuteen, terveyteen, verotukseen ym liittyen.  Jos asuinkerrostalon käyttötarkoitukseksi on kirjattu asuinrakennus, se pitää muuttaa majoitusrakentamiseksi. Myös huoneiston käyttötarkoitus tulee muuttaa asuinhuoneistosta liike- tai majoitushuoneistoksi. Eihän rakennuksen tai huoneiston käyttö voi olla rakennusluvan tai kaavan vastaista, muutenhan lupajärjestelmämme ja lain merkitys muuttuvat täysin merkityksettömäksi.

Laki majoitus- ja ravitsemustoiminnasta ei koske satunnaista vuokraamista. Kun omaa asuntoa vuokraa muutaman kerran vuodessa esimerkiksi loma-aikana, se on tavanomaista, normaalia toimintaa.

Maankäyttö- ja rakennuslaki (MRL) sääntelee rakennuslupien myöntämistä ja kaavoitusta. MRL:sta löytyy myös säännökset pakkokeinoista, uhkasakosta ja teettämisuhasta, joihin rakennusvalvontaviranomainen voi ryhtyä lain ja lupien vastaisen toiminnan lopettamiseksi.

Laissa myös todetaan, että rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten on haettava lupa.  

Mitä jos perustaisit ravintolan ilman lupia keskelle kaupunkia asuinhuoneeksi merkittyyn kohteeseen, josta puuttuvat kaikki turvallisuussuunnitelmat, luvat ja kaavamääräykset. Kauanko uskot, että tällainen toiminta saisi jatkua? Minkä vuoksi majoitustoimintaa kohdellaan eri tavalla?

Useissa majoituskohteissa jopa nimi viittaa tarkoitukselliseen ja tavoitteelliseen toimintaan, kun kohdetta markkinoidaan nimillä ”motelli” tai ”sviitti”.

Kyse on matkailijoiden turvallisuudesta, mutta myös samassa rakennuksessa asuvien muiden asukkaiden turvallisuudesta ja oikeuksista. Esimerkiksi kohonneet vesi- ja jätemaksut voivat langeta muiden asukkaiden maksettaviksi.

Helsingin hallinto-oikeus on antanut ratkaisun, jossa Helsingissä toiminutta Airbnb -vuokranantajaa käsiteltiin ammattimaisena majoitustoimijana eikä huoneistojen lyhytaikainen vuokraus vastannut asunto-osakeyhtiön pääasiallista käyttötarkoitusta. Ratkaisu vahvisti Helsingin ympäristö- ja lupajaoston päätöksen, jossa se määräsi yrityksen lopettamaan rakennusluvan ja asemakaavan vastaisen majoitustoiminnan. Jää nähtäväksi, milloin saamme aiheesta ensimmäisen korkeimman oikeusasteen ennakkoratkaisun, mutta sitä ei kannata jäädä odottamaan. Lakia voi tarkentaa jo nyt.  

Lakiin on lisättävä tarkempi määritelmä, mikä katsotaan ammattimaiseksi majoitustoiminnaksi. Pohdittavaksi rajanvedoksi voisi tulla esimerkiksi se, mikäli vuokranantajalla on useampia huoneistoja, tai jos vuoden aikana vuokralaisia on yli 5, jos vuokranantaja ei itse asu kohteessa ja jos kohdetta tarjotaan vuokralle tulonhankkimistarkoituksessa.

Rovaniemi voisi edellyttää, että vuokranantajat esittävät vaadittavat paloturvallisuusasiakirjat (esim. nuohoustodistuksen) sekä varmistavat kohteen vakuuttamisen. Samalla voisi pohtia, olisiko Airbnb -vuokranantajilta mahdollista edellyttää turistimaksun vapaaehtoista tilitystä (esim. euro /vuokralainen), jotta vuokranantajien lisätulojen hankkimisesta kaupunkilaisille aiheutuvat ylimääräiset kulut tasaantuisivat. 

Jonkinlainen käsikirja ja ohjeistus olisi syytä laatia, joka kokoaisi keskeiset ohjeet ja säännökset niin majoittajia varten kuin myös ongelmia kohtaaville kaupunkilaisillekin. Huomattava osa majoittajista haluaa toimia oikein ja minimoida mahdolliset haitat ja hankaluudet, toisaalta kaupunkilaiset veronmaksajina ansaitsevat myös oikeuksiensa turvaamista. Tämä vaatii euroja, mutta passiivisuus ei myöskään paranna tilannetta.

Kunhan pelisäännöt ovat selvät, Airbnb -toiminnasta on kiistatta myös paljon hyötyä. Se mahdollistaa suuremmat matkailijamäärät kuin mitä alueen hotellikapasiteetti antaisi myöten. Samalla palveluja käytetään enemmän, tuotteita ostetaan ja yhä useampi saa matkailusta ainakin osaksi toimeentuloa. Esimerkiksi monipuolinen ravintolavalikoima ja alhaiset työttömyysluvut ilahduttavat myös meitä paikallisia.